Comprendre un Plan Local d’Urbanisme

Comprendre les zones

Le PLU est un règlement organisé par zones. Il délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones. Les grandes orientations sont résumées (et simplifiées) ci-dessous : pour plus de détails consulter directement le code de l’urbanisme.

Les zones urbaines sont dites "zones U". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Les zones à urbaniser sont dites "zones AU". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et le règlement.

Les zones agricoles sont dites "zones A". Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole sont autorisées en zone A.

Les zones naturelles et forestières sont dites "zones N". Peuvent être classés en zone naturelle et forestière les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.

Le contenu du règlement

Pour chacune des zones, le règlement est organisé en articles. Ces articles sont numérotés, et un même numéro traite d’un même sujet pour chaque zone. La décomposition est fixée par le code de l’Urbanisme selon l’inventaire ci-dessous. Il faut noter que le règlement d’une zone peut comprendre tout ou partie des règles suivantes :

• 1º Les occupations et utilisations du sol interdites ;
• 2º Les occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières ;
• 3º Les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public ;
• 4º Les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement, ainsi que, dans les zones relevant de l’assainissement non collectif délimitées en application de l’article L. 2224-10 du code général des collectivités territoriales, les conditions de réalisation d’un assainissement individuel ;
• 5º La superficie minimale des terrains constructibles, lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone considérée ;
• 6º L’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ;
• 7º L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;
• 8º L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ;
• 9º L’emprise au sol des constructions ;
• 10º La hauteur maximale des constructions ;
• 11º L’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords ainsi que, éventuellement, les prescriptions de nature à assurer la protection des éléments de paysage, des quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger mentionnés au i de l’article R. 123-11 ;
• 12º Les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement ;
• 13º Les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations ;
• 14º Le coefficient d’occupation du sol et, le cas échéant, dans les zones d’aménagement concerté, la surface de plancher développée hors oeuvre nette dont la construction est autorisée dans chaque îlot.